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Las 14 preguntas más útiles sobre defectos de construcción

  1. He comprado una casa recientemente y encuentro pequeños desperfectos en los marcos de las puertas y fallos en los acabados. ¿Qué tengo que hacer?
  2. Adquirí una vivienda en enero de 2001. ¿Me es aplicable el régimen previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación?
  3. En marzo de 1999 iniciaron la construcción de nuestra vivienda. En la última reunión de la comunidad de propietarios se habló de problemas graves estructurales que nos obligará a afrontar una importante derrama. ¿Podemos plantear una reclamación ante la promotora o la constructora? ¿Quién debe plantear la reclamación?
  4. Adquirimos recientemente un piso en un edificio histórico rehabilitado. Hemos detectado importante goteras derivadas de la mala calidad de canalones y de bajantes de pluviales. Creo que al no ser un edificio nuevo no tenemos ningún derecho a solicitar su reparación.
  5. Hemos planteado una reclamación por defectos en el tejado del edificio. Sin embargo la promotora no quiere hacerse responsable y afirma que debemos reclamar ante la constructora ¿Quiénes son responsables en caso de defectos graves?
  6. Hemos detectado algunos desperfectos importantes en los alicatados de los baños del edificio. Creo que hay unos plazos para plantear reclamaciones por defectos en la construcción. ¿Es cierto?
  7. ¿Desde cuando computan los plazos de garantía de 1, 3 y 10 años para exigir la responsabilidad civil por defectos en un edificio?
  8. Hemos detectado algunos daños en nuestra vivienda. Nos ha comentado que el promotor ha desaparecido ¿Qué hacemos ahora?
  9. ¿Tienen los promotores obligación de contratar seguros para hacer frente a la responsabilidad por vicios y defectos de la construcción
  10. Debido al estado de nuestra vivienda no hemos visto obligados a dejar el domicilio y alquilar otra vivienda mientras se subsanan los defectos. ¿Podemos solicitar un indemnización por daños morales o por otros conceptos?
  11. Nuestra casa es una casa de madera prefabricada ¿Tenemos las mismas protecciones que si fuera una casa de hormigón?
  12. He realizado unas obras de reforma en la cocina y baños de mi apartamento. Después de haber pagado la totalidad de la factura, ha comenzado a caerse el alicatado de los baños y varias tuberías pierden agua. ¿Qué puedo hacer?
  13. En mi caso, como Presidente de la comunidad de propietarios, he observado problemas con los jardines y mobiliario urbano de nuestra urbanización. ¿Qué podemos hacer?
  14. Hace 3 años compramos una casa construida en los años 50 que en principio parecía en buen estado. Transcurridas unas semanas, hemos comprobado que estaba atacada por termitas. Nos tememos que tendremos que abandonar la casa; incluso el Ayuntamiento nos amenaza con declarar el inmueble en estado de ruina. ¿Qué podemos hacer?

1.- He comprado una casa recientemente y encuentro pequeños desperfectos en los marcos de las puertas y fallos en los acabados. ¿Qué tengo que hacer?

Existe un plazo de un año de garantía desde la adquisición de su vivienda para reclamar los denominados vicios de terminación y acabado de las obras. Lo aconsejable es que plantee por escrito ante la promotora los desperfectos que haya percibido asegurándose que deja constancia de la entrega del mismo. Normalmente atenderán su reclamación y corregirán los defectos detectados. Si no fuera así deberá plantear una reclamación formal.


2.- Adquirí una vivienda en enero de 2001. ¿Me es aplicable el régimen previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación?

La fecha a tener en cuenta es la de la solicitud de licencia de obra. Por tanto, si hemos comprado una vivienda nueva o usada cuya licencia de edificación fue solicitada tras la entrada en vigor de la Ley, será de aplicación la LOE en su integridad.


3.- En marzo de 1999 iniciaron la construcción de nuestra vivienda. En la última reunión de la comunidad de propietarios se habló de problemas graves estructurales que nos obligará a afrontar una importante derrama. ¿Podemos plantear una reclamación ante la promotora o la constructora? ¿Quién debe plantear la reclamación?

Aunque en su caso no sería de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación eso no significa que no puede solicitar una reparación de los daños. La legislación aplicable en su caso es la derivada del Artículo 1591 del Código Civil que contempla una responsabilidad decenal por parte de promotor y del constructor. La reclamación puede plantearse por parte del Presidente de la comunidad.


4.- Adquirimos recientemente un piso en un edificio histórico rehabilitado. Hemos detectado importante goteras derivadas de la mala calidad de canalones y de bajantes de pluviales. Creo que al no ser un edificio nuevo no tenemos ningún derecho a solicitar su reparación.

Las garantías previstas en la LOE abarcan a todo tipo de edificaciones, viviendas, pisos, casas unifamiliares, pabellones industriales, garajes. La LOE entiende por edificación toda construcción que tenga suficiente entidad y que necesite un proyecto de obra. En el caso de obras de rehabilitación de edificios, como parece que es su caso, al tratarse de una modificación sustancial del mismo gozaría de las mismas garantías que si fuera una obra nueva y podría plantear la correspondiente reclamación.


5.- Hemos planteado una reclamación por defectos en el tejado del edificio. Sin embargo la promotora no quiere hacerse responsable y afirma que debemos reclamar ante la constructora ¿Quiénes son responsables en caso de defectos graves?

La LOE es clara en esta cuestión: son responsables todos los que hayan participado en el proceso constructivo. Es decir, la promotora, la constructora y los demás agentes que hayan participado en la construcción. Muchas veces, nos es difícil discernir quién es el responsable exacto del desperfecto y por ello, la demanda puede plantearse contra el promotor al que se le atribuye una responsabilidad solidaria general.


6.- Hemos detectado algunos desperfectos importantes en los alicatados de los baños del edificio. Creo que hay unos plazos para plantear reclamaciones por defectos en la construcción. ¿Es cierto?

Existe un doble plazo. Un plazo de 1, 3 ó 10 años para detectar el defecto y otro de 2 años desde la detección del mismo para plantear la reclamación judicial.
Los plazos para detectar los defectos son: un año para los defectos de ejecución que afecten a los elementos de terminación o acabado; tres años para los vicios o defectos de los elementos constructivos y canalizaciones; diez años para los vicios o defectos que afecten a los cimientos, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.


7.- ¿Desde cuando computan los plazos de garantía de 1, 3 y 10 años para exigir la responsabilidad civil por defectos en un edificio?

Lo que debe saber en primer lugar es que para que pueda ejercerse la acción de responsabilidad, los daños deben manifestarse, en todo caso, dentro de los plazos establecidos en el artículo 17.1. LOE (diez, tres o un año) y que estos se computan desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de éstas.


8.- Hemos detectado algunos daños en nuestra vivienda. Nos ha comentado que el promotor ha desaparecido ¿Qué hacemos ahora?

La LOE exige que los promotores contraten un seguro de daños o un seguro de caución para cada edificación que podrá ser utilizada por nuestra parte para hacer efectiva la indemnización correspondiente.


9.- ¿Tienen los promotores obligación de contratar seguros para hacer frente a la responsabilidad por vicios y defectos de la construcción

La LOE busca proteger a los dueños o sucesivos adquirentes de la vivienda frente a los posibles daños por vicios o defectos en la construcción. En este sentido, salvo en el supuesto previsto en el artículo 19.1.a) (daños materiales por vicios o defectos de ejecución), en el que el obligado a contratar el seguro es el constructor, en los demás casos el obligado es el promotor.


10.- Debido al estado de nuestra vivienda no hemos visto obligados a dejar el domicilio y alquilar otra vivienda mientras se subsanan los defectos. ¿Podemos solicitar un indemnización por daños morales o por otros conceptos?

En principio, la LOE circunscribe el concepto de daño resarcible única y exclusivamente a los daños materiales causados en el edificio por los vicios o defectos que se deriven del proceso de edificación de la obra realizada Ello no significa que los restantes daños no sean indemnizables sino que no se les aplica el régimen de responsabilidad y aseguramiento obligatorio previsto en la LOE.


11.- Nuestra casa es una casa de madera prefabricada ¿Tenemos las mismas protecciones que si fuera una casa de hormigón?

Lo importante es que el edificio tenga carácter de permanente. En el caso de una casa de madera prefabricada no impide que cubra necesidades de carácter permanente, no es una casa provisional, simplemente ha sido prefabricada y de ahí que tales construcciones puedan tener las mismas garantías que una casa de hormigón.


12.- He realizado unas obras de reforma en la cocina y baños de mi apartamento. Después de haber pagado la totalidad de la factura, ha comenzado a caerse el alicatado de los baños y varias tuberías pierden agua. ¿Qué puedo hacer?

Por lo que comenta, esas obras no han supuesto alteración de la configuración arquitectónica de su domicilio por lo que quedan fuera del ámbito de aplicación de la responsabilidad por vicios regulada en el artículo 17 de la LOE. Sin embargo, eso no significa que no pueda reclamar, pero bajo las normas del régimen general de responsabilidad por incumplimiento contractual.
No obstante parece que sí resultan amparadas por el régimen de responsabilidad de la LOE las obras de reparación llevadas a cabo en los edificios catalogados.


13.- En mi caso, como Presidente de la comunidad de propietarios, he observado problemas con los jardines y mobiliario urbano de nuestra urbanización. ¿Qué podemos hacer?

En este caso parece que la responsabilidad decenal de la LOE no se extiende a los defectos estructurales de las instalaciones fijas, equipamiento y elementos de urbanización que, sin formar parte integrante del edificio, estén adscritos a él. Todos estos elementos no estarán sujetos al plazo de garantía de diez años, pero sí lo estarán al de tres años cuando los vicios o defectos ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, y también al de un año.


14.- Hace 3 años compramos una casa construida en los años 50 que en principio parecía en buen estado. Transcurridas unas semanas, hemos comprobado que estaba atacada por termitas. Nos tememos que tendremos que abandonar la casa; incluso el Ayuntamiento nos amenaza con declarar el inmueble en estado de ruina. ¿Qué podemos hacer?

Al ser una construcción de más de 50 años su única opción es solicitar de los vendedores la rescisión del contrato si se comprueba que sabían y ocultaron la existencia de esa plaga de termitas. Es decir si se comprueba que vendían una cosa inservible.