Pasos a seguir en caso de defectos y vicios de construcción
Con más frecuencia de la deseada encontramos deficiencias en la construcción de las viviendas e inmuebles que adquirimos o no se ejecutan correctamente las reformas encargadas. En Indemnizaplus, hemos elaborado una sencilla guía de actuación que puede ser de utilidad para las personas que se encuentren con desperfectos en su vivienda o inmueble, en general.
La primera cuestión que debemos conocer es que la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) establece el régimen de garantías y responsabilidades que se aplicará a las viviendas construidas desde 1999. Por tanto, si hemos comprado una vivienda nueva o usada cuya licencia de edificación fue solicitada tras la entrada en vigor de la Ley, será de aplicación la LOE en su integridad.
En este caso debemos saber que:
- Existen 3 plazos de garantía diferentes:
- 1 año por vicios de terminación y acabado de las obras, de los cuales únicamente responderá el constructor.
- 3 años para los vicios de elementos constructivos, canalizaciones y de instalaciones que afecten a la habitabilidad.
- 10 años para vicios de elementos estructurales que afecten directamente a la solidez del edificio y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Cimientos, soportes, vigas, forjados, muros de carga.
- Debido a la existencia de esos plazos, es esencial comprobar el estado de nuestra vivienda, especialmente pequeños desperfectos, y hacer uso de los servicios e instalaciones de la misma para observar que todo funciona adecuadamente. Los pequeños defectos pueden pasar desapercibidos y no podremos reclamar si dejamos pasar el plazo previsto en la Ley.
- Una vez detectado un defecto dentro de los plazos de garantía tendremos un máximo de 2 años para plantear una reclamación judicial.
- En general, serán responsable de los defectos de la construcción todas las personas, tanto físicas como jurídicas que hayan intervenido en el proceso de construcción y además responderán de forma solidaria.
- Existen garantías de cobro directamente de los responsables o de los seguros contratados a estos efectos. La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a constructores y promotores a contratar un seguro para garantizar los posibles vicios de una edificación. Igualmente, los arquitectos y aparejadores deben tener un seguro de responsabilidad civil que garantice su actuación profesional en un edificio.
Si a nuestra vivienda no es de aplicación la LOE, no significa que no tengamos derecho a obtener una reparación de los daños. La legislación aplicable será la prevista en el Artículo 1591 del Código Civil y el marco regulatorio fijado por la jurisprudencia. En este caso debemos saber que:
- Los defectos o vicios graves en el proceso de edificación deben ser asumidos por quienes en ella intervinieron. Constructor, arquitecto proyectista, al arquitecto técnico (aparejador), al subcontratista y al promotor, ya sea éste un mero vendedor (promotor-vendedor) o, además, sea constructor (promotor-constructor) y ya sean personas físicas o jurídicas.
- El contratista responde por vicios de la construcción por espacio de diez años y el arquitecto por vicios del suelo o de la dirección.
- La responsabilidad del contratista se extiende hasta quince años en el caso de incumplimiento de las condiciones del contrato de obra.
- La responsabilidad decenal es solidaria cuando son varias las causas que concurren en la producción del daño y no puede individualizarse la responsabilidad de cada uno de los sujetos intervinientes en el proceso constructivo.
- Existen seguros disponibles en el sector de la construcción de los que podemos obtener también una compensación: Seguro de Responsabilidad Civil Profesional de constructores y promotores; Seguro de Responsabilidad Civil Profesional de técnicos, individual o colectivo; Seguro de Responsabilidad Civil Decenal; Seguro de Daños Decenal; Seguro Todo Riesgo en la Construcción.
Cuestión aparte es el caso en que hayamos comprado una vivienda usada en la que descubrimos vicios ocultos trascurrido un tiempo desde su adquisición que habían sido ocultados por el vendedor. (Goteras, daños estructurales, humedades, termitas.) En este caso debemos saber que:
- Tenemos 6 meses desde la compra de la vivienda para solicitar la rescisión del contrato o una indemnización de daños y perjuicios si se tratara de un vicio oculto que no hace inservible el inmueble.
- Tenemos 4 años desde la compra de la vivienda para solicitar la rescisión del contrato en el caso de que el inmueble sea inhábil para su uso.
Si lo que le ha ocurrido es que tras encargar una pequeña obra de reforma en ventanas, cocina, baños o parquet encuentra que la ejecución de la misma ha sido deficiente, debe saber que puede exigir una indemnización por daños y perjuicios por incumpliendo de contrato de arrendamiento de servicios.
Estamos seguros de que esta sencilla guía puede ser de utilidad para entender mejor qué tenemos que hacer en caso de defectos o vicios de construcción, aunque lo más importante es contar con el consejo y asistencia de un abogado. En Indemnizaplus contamos con una excelente red de profesionales que le podrán asesorar en la defensa y reivindicación de sus derechos.